Итоги марта и I квартала 2026 года на рынке ипотеки
Ежемесячно анализирую данные ДОМ.РФ, чтобы вы видели не просто цифры, а реальную картину рынка и принимали выгодные решения — при покупке или продаже жилья
Март 2026 — месяц восстановления и ускорения После февральского спада спрос на льготную ипотеку вернулся и даже вырос. Одновременно рыночная ипотека продолжила уверенный подъём.
Основные показатели марта: • Выдано 76 тыс. кредитов на 325 млрд ₽ • +31% к марту прошлого года по количеству и +26% по объёму • Относительно февраля 2026: +11% по количеству и +12% по объёму
📊 Рыночная ипотека vs льготная Самое важное изменение: рынок перестал жить только льготными программами. • Рыночная ипотека: 42 тыс. кредитов на 130 млрд рублей. По сравнению с мартом 2025 года количество кредитов выросло в 2,6 раза, а объём — в 3,8 раза за год. Люди голосуют рублём даже при высоких ставках. • Льготная ипотека: 33 тыс. кредитов на 195 млрд рублей. Доля льготной ипотеки составила 43% по количеству и 60% по объёму — всё ещё мощный драйвер, но не единственный.
Итоги I квартала 2026 — один из самых сильных за последние годы: • Всего выдано 229 тыс. кредитов на 1 трлн рублей • Рост к I кварталу 2025 года: +61% по количеству и +70% по объёму
Ключевые выводы 1. Снижается зависимость от льготных программ Доля рыночной ипотеки заметно растёт. Это говорит о том, что покупатели готовы выходить на сделки по рыночным ставкам. Для продавцов это сигнал восстановления устойчивого спроса без прямой господдержки.
2. Рыночная ипотека становится драйвером роста Высокие темпы роста (в 2,6–3,8 раза год к году) показывают расширение круга покупателей — включая тех, кто не попадает под льготные программы, а также инвесторов. Это будет поддерживать увеличение количества сделок как на первичном, так и на вторичном рынке.
3. Ожидается рост рефинансирования В ближайшие месяцы усилится интерес к рефинансированию. Покупатели, оформившие ипотеку в 2024 — начале 2025 года по более высоким ставкам, смогут снизить ежемесячную нагрузку.
Первый квартал 2026 года продемонстрировал уверенный старт ипотечного рынка. Спрос становится более диверсифицированным — растёт активность как по льготным, так и по рыночным программам.
Если вы планируете покупку квартиры, пишите мне или звоните — сделаем расчёт именно под ваши задачи и найдём лучший объект под текущие условия рынка.
Как снизить риски при покупке вторички? Полный чек-лист для спокойной сделки У квартиры, как и у человека, есть своя история. И если у одних она прозрачная, то у других — с «сюрпризами». Чтобы покупка не превратилась в проблему, важно провести грамотную проверку. Сохраняйте этот пост — пригодится 👇
🔍 1. Проверьте собственника База: — Выписка из ЕГРН Покажет, кто владеет квартирой, доли и основание собственности Продвинутый уровень: — Справки из псих- и наркодиспансера — Общение с соседями 👉 Это поможет убедиться, что продавец адекватен и сделка не будет оспорена
⚖️ 2. Проверьте продавца на долги и суды — Сайт ФССП (исполнительные производства) — Реестр банкротств ⚠️ Если есть долги — квартиру могут арестовать даже после сделки 💡 Совет: проверьте не только текущего, но и предыдущих собственников Частая перепродажа за короткий срок — тревожный сигнал
📑 3. Есть ли обременения? Смотрите в выписке ЕГРН: — Ипотека → нужно согласие банка — Арест → сделка невозможна без снятия — Аренда → жильцы останутся после покупки
👶 4. Был ли маткапитал? Если да: — Должны быть выделены доли детям — Нужна разрешение органов опеки ❗️ Без этого сделку могут признать недействительной
💸 5. Проверьте долги по ЖКУ Попросите справки: — из УК/ТСЖ — от поставщиков ресурсов ⚠️ 6. Не соглашайтесь на занижение цены в договоре Иногда продавец просит указать в договоре сумму ниже реальной, чтобы снизить налоги. ❗️ Для вас это серьезный риск: в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только ту сумму, которая прописана в договоре 💡 Проще говоря: экономия продавца = ваши потенциальные потери 👥 7. Нет ли скрытых собственников? Их нет в ЕГРН, но они могут объявиться: — Наследники — Супруги (даже бывшие) — Дети без выделенных долей 📌 Что делать: — Проверить наследственные дела — Запросить нотариальное согласие супруга
🧱 8. Узаконена ли перепланировка? Проверьте: — Техпаспорт — Поэтажный план — Экспликацию Если перепланировка незаконна — платить за «возврат как было» придется вам
🛡 9. Дополнительная защита Доверьте проверку специалисту 👇 Профессиональный риэлтор: — внимательно изучит все документы по квартире — проверит собственников и историю объекта — выявит скрытые риски
💬 Вывод Покупка вторички — это не про «понравилась квартира», а про глубокую проверку Чем больше вопросов вы зададите ДО сделки, тем спокойнее будет жизнь ПОСЛЕ
Как подготовиться к покупке квартиры: честные советы
Купить квартиру — это не только про деньги и документы. Это про стресс, сомнения и мысль: «а вдруг я ошибаюсь».
Собрали для вас практичные советы, которые реально экономят время, деньги и нервы:
1️⃣ Хотите растянуть покупку на год? Советуйтесь со всеми Каждый второй считает себя гуру недвижимости. В итоге — 50 мнений, 0 решений и упущенные варианты. ✅ Мое правило: создайте «совет директоров» из 2-3 людей, чьи финансы и опыт вы уважаете. Остальным говорите: «Спасибо, мы учтем».
2️⃣ Заведите отдельный номер для поиска Как только вы оставляете заявку — ваш телефон превращается в колл-центр. И даже после покупки звонки не заканчиваются сразу. ✅ Лайфхак: отдельный номер = спокойствие + контроль + возможность просто отключить поток звонков, когда он больше не нужен
3️⃣ Документы готовьте ДО, а не «когда понадобится» Хорошие квартиры не ждут. Пока вы собираете справки и обновляете документы — их забирает тот, кто уже готов к сделке. 📌 Готовность = ваша скорость = ваш шанс забрать лучший вариант
4️⃣ Проверьте кредитную историю заранее Иногда сделку рушит мелочь — забытый долг или старая просрочка. ✔️ Закажите кредитный отчёт ✔️ Закройте все задолженности Чтобы не услышать «отказ» в самый важный момент.
5️⃣ Не ждите идеального момента «Вот снизятся ставки», «вот цены упадут», «ещё немного накоплю»… Так можно откладывать годами. Рынок меняется постоянно — идеальных условий не существует. ✔️ Ориентируйтесь на свою готовность: — есть первый взнос — есть стабильный доход Значит, уже можно действовать.
💬 И главный совет: не пытайтесь пройти этот путь в одиночку, если не уверены. Хороший риэлтор — это не тот, кто «продаёт», а тот, кто экономит вам деньги, время и нервы.
Могут ли отказать в ипотеке из-за плохой кредитной истории супруга?
Раньше этот вопрос решался довольно просто: если у одного из супругов была испорчена кредитная история, его просто не включали в договор. 💚 Но правила изменились.
Теперь по программе семейной ипотеки оба супруга обязательно становятся созаёмщиками по одному кредитному договору. И “вывести” кого-то из сделки уже не получится.
Что это значит на практике? Банк теперь оценивает не одного заёмщика, а семью в целом. Если у одного из супругов есть проблемы с кредитной историей: • скоринг будет общим • риски — выше • вероятность отказа — тоже
❗️ Особенно критично: • текущие просрочки → почти гарантированный отказ • закрытые долги в прошлом → снижают шансы, но не всегда критично Каждый банк смотрит по-своему: важны срок давности, сумма и поведение после просрочек.
💚 Что можно сделать, чтобы повысить шансы? ✔️ Уточнить в банке нюансы Иногда кредитную историю второго супруга не проверяют, если: • он выступает как “технический” созаёмщик • его доход не учитывается ✔️ Проверить себя ДО подачи заявки Обратите внимание на: • незакрытые кредитные карты • старые микрозаймы (даже если “давно забыли”) • массовые заявки в разные банки (портят скоринг) • долги по ЖКХ или штрафам, дошедшие до приставов ✔️ Проверить кредитную историю Это можно сделать бесплатно через Госуслуги — занимает 5–10 минут, но может спасти от отказа.
❗️ Важный момент про “развод и новую ипотеку” Есть миф, что можно: 👉 развестись 👉 и оформить вторую льготную ипотеку 💔 Это не работает. Программа теперь привязана к детям, а не к семейному статусу. Если ребёнок уже участвовал в первой сделке — повторно воспользоваться льготой не получится (если не появился ещё один ребёнок).
💬 Итог Сегодня ипотека — это не только про доход, но и про репутацию обоих супругов перед банком. Иногда одна “забытая” просрочка может стоить вам одобрения. 👉 Поэтому перед подачей лучше всё проверить и просчитать стратегию. Напишите мне в личные сообщения — разберём вашу ситуацию и найдём вариант, который реально одобрят.
Какие земельные участки НЕ стоит покупать под строительство дома 🚫🏡
Покупка земли — это не просто выбор красивого участка. Ошибка на этом этапе может стоить вам не только денег, но и возможности вообще построить дом.
Сохраняйте чек-лист 👇 1. Неподходящий вид разрешенного использования (ВРИ) Это первое, что нужно проверить. Под строительство подходят: ✔️ ИЖС ✔️ ЛПХ (в границах населенного пункта) ✔️ Садоводство Откажитесь от покупки, если: — участок — полевое ЛПХ — ВРИ «огородничество» (ОНТ) — нет права на капитальное строительство 📌 Итог: дом либо нельзя построить, либо нельзя будет прописаться
2. Участок в зоне ограничений Даже если ВРИ «правильный», участок может находиться в зоне, где строить запрещено или сильно ограничено: — рядом с ЛЭП — вблизи трасс и магистралей — около аэропортов — в водоохранной зоне — рядом с объектами культурного наследия 📌 В таких случаях дом могут просто не согласовать 👉 Проверяйте градостроительный план участка
3. Земля под будущие проекты развития На бумаге всё чисто, но: — через участок могут проложить дорогу — рядом появится трасса или инфраструктура 📌 В худшем случае — изъятие земли, в лучшем — потеря комфорта
4. Проблемы с границами Классическая ошибка покупателей: — нет межевания — границы пересекаются с соседями — данные не внесены в ЕГРН 📌 Итог: споры, суды или отказ в регистрации
5. Обременения и юридические риски Обязательно проверяйте: — аресты — залоги — права третьих лиц — споры, банкротство продавца 📌 Отдельно: супруги и наследники могут оспорить сделку
6. «Серые» коммуникации Вода, свет, газ — это не просто «есть рядом» Важно: — есть ли официальное подключение — есть ли документы 📌 Нелегальные подключения = штрафы + отключения
💡 Вывод Хороший участок — это не только локация и цена. Это юридическая чистота + возможность спокойно построить дом. Если сомневаетесь — лучше проверить до сделки, чем решать проблемы после.
📉 Ставки идут вниз — рынок начинает разворачиваться Пока многие ждут «идеального момента», на рынке уже происходят важные изменения👇
С 1 апреля: — Сбербанк снизил ставки по ипотеке на 0,5 п.п. — ВТБ снижает ставки сразу на 1 п.п. И это не разовая акция, а логичное продолжение тренда. ❗️20 марта ЦБ снизил ключевую ставку до 15% (с 15,5%)
На первый взгляд — почти незаметно. Но если посмотреть шире: — еще год назад ставка была 21% — снижение идет уже 7 раз подряд — это не случайность, а устойчивый курс на удешевление денег
📊 Что это значит на практике? Рынок не разворачивается за один день. Он меняется постепенно: — ипотека становится доступнее — покупателей становится больше — хорошие объекты начинают уходить быстрее — цены начинают расти
И вот здесь важный момент👇 ❗️Когда ставка станет «комфортной» (например, 10%), рынок уже будет другим: — цены выше — конкуренция сильнее — выгодных вариантов меньше Рынок не «ждет», пока вам станет удобно. Он двигается раньше.
💡 Поэтому опытные покупатели и инвесторы заходят не тогда, когда рынок уже стал очевидно выгодным для всех, а тогда, когда тренд уже поменялся.
📌 И еще одно важное изменение с 1 апреля: Теперь банки учитывают только официально подтвержденный доход при расчете долговой нагрузки. Это значит: — «серая» зарплата больше не помогает увеличить одобрение — требования к заемщикам стали жестче — подготовка к ипотеке стала еще важнее
🤔 Покупать сейчас или подождать? Ответ всегда индивидуален. Но важно принимать решение, понимая, что происходит на рынке, а не ориентируясь только на «ощущения». 📩 Если хотите разобраться в своей ситуации: — стоит ли заходить сейчас — на какую сумму можно рассчитывать — какие есть реальные варианты
📆 Как считается срок владения детскими долями, чтобы продать без налога
При продаже квартиры с детскими долями важно учитывать: срок владения считается отдельно для каждого собственника — даже если речь об одной квартире.
Если продать долю раньше минимального срока, возникает обязанность заплатить НДФЛ. Разбираемся, как правильно считать этот срок 👇
🧮 Сколько нужно владеть? Минимальный срок зависит от ситуации: • 3 года, если она: — получена в наследство — подарена близкими родственниками — приватизирована — является единственным жильём • 5 лет — во всех остальных случаях
📍 С какой даты начинается отсчет? 🔹 Материнский капитал Если доли детям выделены после покупки с использованием маткапитала — срок считается с даты регистрации права собственности родителей, а не с момента выделения долей. 🔹 Наследство Срок начинается с даты открытия наследства (день смерти наследодателя). 🔹 Новостройка (ДДУ) Отсчет идет с даты полной оплаты по договору, а не с момента получения ключей или регистрации. 🔹 Раздел или реконструкция Если доли появились после раздела имущества или реконструкции — срок считается с момента владения исходным объектом. 🔹 Доли куплены в разное время Если вы докупали доли — срок считается с даты покупки первой доли.
⚠️ Если срок не прошел Если минимальный срок владения не выдержан и нет оснований для освобождения от налога: • каждый собственник обязан подать декларацию 3-НДФЛ • срок подачи — до 30 апреля следующего года • за детей до 18 лет декларацию подают родители
💡 Важно: ошибки в расчете срока владения — одна из самых частых причин лишних налогов при продаже. Если планируете продавать квартиру с детскими долями — лучше заранее просчитать все нюансы, чтобы не потерять деньги.
Продали недвижимость в 2025 году? Проверьте, нужно ли подавать декларацию Если в 2025 году вы продали квартиру, дом, участок или другую недвижимость — важно понять, нужно ли подавать декларацию о доходах.
Разбираемся просто 👇 📌 Когда декларация нужна Подать 3-НДФЛ необходимо, если вы получили доход: • от продажи недвижимости, которой владели меньше минимального срока • от продажи недвижимости за границей • от сдачи имущества в аренду
✅ Когда можно НЕ подавать декларацию Вы освобождаетесь, если: ✔️ Владели недвижимостью достаточно долго: • 3 года, если она: — получена в наследство — подарена близкими родственниками — приватизирована — является единственным жильём • 5 лет — во всех остальных случаях ✔️ Есть льготы для семей с детьми ✔️ Стоимость продажи меньше 1 млн ₽ (не забудьте сравнить цену в ДКП и 70% кадастровой стоимости) 💡 Важно: в некоторых регионах условия могут отличаться
💸 Если налог всё-таки есть С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ для доходов от продажи недвижимости: • 13% — если налогооблагаемый доход до 2,4 млн ₽ • 15% — на доход выше 2,4 млн ₽ Но налог можно уменьшить 👇 ✔️ на вычет 1 млн ₽ ✔️ или на расходы при покупке (если есть подтверждающие документы)
⚠️ Частые ошибки ❌ «Я продал и сразу купил — налога нет» → Ошибка. Доход считается полученным. ❌ «Продал за ту же цену — ничего не заработал» → Декларацию подать нужно, просто уменьшаете доход на расходы.
📅 Сроки, о которых нельзя забывать • Подать декларацию — до 30 апреля 2026 года • Уплатить налог — до 15 июля 2026 года ❗️ Штраф за просрочку: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей
📲 Как подать Удобнее всего заполнить декларацию 3-НДФЛ через сервис «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» — онлайн, без личного визита в налоговую. Часть данных подтягивается автоматически.
Если продавали недвижимость в 2025 году и есть хоть малейшие сомнения — лучше проверить заранее. Это займёт 10–15 минут, но может сэкономить деньги и нервы.
Доверенность — удобный инструмент, если собственник в другом городе или не может присутствовать лично.
Но именно за этим документом часто скрываются серьёзные риски, из-за которых покупатель может остаться и без денег, и без квартиры.
Разбираем ТОП-5 скрытых угроз 👇
1️⃣ Недобросовестный поверенный Даже если это родственник или знакомый — гарантии честности нет. Поверенный может продать объект по заниженной цене, присвоить деньги или просто исчезнуть. В итоге — долгие судебные разбирательства и потеря средств.
2️⃣ Злоупотребление полномочиями Распространённые схемы: — один объект «продают» сразу нескольким покупателям (берут задатки с каждого) — в договоре намеренно занижают цену, чтобы позже оспорить сделку Классика мошенничества.
3️⃣ Проблемы с дееспособностью доверителя На момент выдачи доверенности собственник мог не осознавать свои действия (болезнь, давление, обман). Такие сделки легко оспариваются в суде — и покупатель рискует потерять всё.
4️⃣ Доверенность отозвана или истёк срок Доверитель может отозвать документ в любой момент — даже за день до сделки. Срок истёк — доверенность недействительна. И покупатель может узнать об этом уже постфактум.
5️⃣ Поддельная доверенность Мошенники подделывают документы всё чаще. Даже QR-код может вести на фейковый сайт, а настоящий собственник не знает о «продаже».
⚠️ Важно: Нотариальная доверенность не гарантирует безопасность сделки. Нотариус удостоверяет подпись, но не контролирует действия поверенного и не несёт ответственности за расчёты между сторонами.
Как обезопасить себя? ✔️ Лучший вариант — сделка с личным участием собственника Если это невозможно: 1. Работайте с профессиональным риэлтором Специалист: — проверит историю объекта и цепочку собственников — подтвердит полномочия поверенного — убедится в актуальности и подлинности доверенности — выявит риски оспаривания сделки до подписания договора 2. Используйте безопасные форматы сделки дистанционные сделки через нотариуса или банк 3. Исключите переводы «на карту» ❌ Не передавайте деньги поверенному — ни наличными, ни переводом на карту ✔️ Расчёты должны проходить напрямую с собственником и только по безопасной схеме.
Главное: Проверка документов — это не недоверие. Это нормальная практика защиты ваших денег и вашей будущей недвижимости.
Когда я слышу фразы о недвижимости вроде: — «А вдруг всё рухнет?» — «Может сейчас не время покупать?» — «Пузырь скоро лопнет…»
А я каждый раз думаю: ребята, мы правда так быстро забываем свою же историю? Последние 100 лет рубль пережил: • гиперинфляцию 20-х, • конфискационную реформу 1947-го (10:1, причём по вкладам ещё жёстче), • хрущёвскую деноминацию 1961-го, • дикий 90-е с ваучерами и обнулением сбережений, • и конечно легендарный дефолт 1998-го, когда за считанные дни накопления превратились в фантики.
Каждый раз люди копили годами «на чёрный день». А потом — бац — и «чёрный день» съел всё. А теперь сравните с недвижкой. Да, были кризисы. Да, цены иногда замирали на 2–3 года. Иногда даже проседали в долларах. Но никогда квартира не превращалась в ноль.
Никогда её не обнуляли реформой или постановлением Квартира, купленная 20–30 лет назад, сегодня — это актив. И чаще всего актив с кратным ростом стоимости. Люди, вложившиеся в квадратные метры, чувствуют себя спокойнее.
Не потому, что они обязательно стали богаче. А потому, что у них есть реальная опора. Можно хранить деньги на счетах. Можно надеяться, что в этот раз всё будет иначе.
Но можно задать себе честный вопрос: что будет с моими накоплениями, если правила снова изменятся? Я не говорю, что недвижимость — панацея. Но это один из немногих инструментов, который в нашей реальности не исчезал вместе с цифрами на счетах.
Если для вас важно не просто сохранить деньги, а грамотно вложить их в актив, который переживает время, напишите мне. Разберём вашу ситуацию и подберём решение, которое будет работать именно для вас.
